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新政后买卖房子的税费标准如何?

发布时间:2013年12月30日 邯郸土地房产律师  
  继“5·11”房产新政及相关细则、征收个人所得税等政策出台以来,新的税收政策除给市场带来一定的冲击外,对于二手房交易过程本身来说,也带来了一定困扰,很多消费者对于新税到底如何缴法,也缺少明确的概念,为此,记者咨询了链家、我爱我家等中介机构的相关专家,按照公房、符合普通住宅标准的住宅和不符合普通住宅标准的住宅三种类型为消费者制作了新政后卖掉一套房子需要缴纳的各项费用,供您参考。
  未满两年的公房
  王先生有一套翠微地区建筑面积80平方米公房欲出售,市场价为7000元/平方米,即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅(即:①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;②单套建筑面积在140(含)平方米以下;③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。)并且属于个人购买住房不足2年转手交易,那么王先生交易这套房子需要缴纳以下费用:
  ■营业税:购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5%两年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
  此房屋要缴纳的营业税为:560000×5%=28000元
  ■个人所得税:公房所征个人所得税为(销售额-4000×建筑面积-合理费用)×20%。
  此房屋要缴纳的个人所得税为:(560000-4000×80)×20%=48000元
  注:合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费,一般指契税和印花税。公房由于特定的历史原因,合理费用一般很难计算,此处所作计算对其忽略不记。
  ■印花税:房款总额(成交价)的0.5‰
  此房屋要缴纳的印花税为:560000×0.5‰=280元
  ■优补成费用:即优惠价补齐成本价,特针对公房而言,为1560元×建筑面积×6%
  此房屋要缴纳的优补成费为:1560×80×6%=7488元
  ■委托中介收费:
  ■中介费:成交价×1.5%
  ■房屋要缴纳的中介费为:560000×1.5%=8400元
  ■居间担保过户费:1500元总计:9900元
  ■卖方共需缴纳的费用为:28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元
  由此看出,对于二手公房卖方来说,成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了营业税(新政前,购买一年以上的房屋出售时免征营业税)、个人所得税(以前是自行缴纳)两项费用,即28000+48000=76000元。
  符合普通住宅标准
  符合普通住宅标准的,个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的:
  亚运村一套135平方米的三居室商品房,市场价为6000元/平方米,房屋总价为81万元。业主两年前购买价格为5200元/平方米,原购房总价为70.2万元。按照现在国家出台的政策标准,其业主应缴税费如下:
  ■个人所得税
  个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+印花税)}×20%
  契税:702000×1.5%=10530元
  印花税:702000×0.5‰=351元
  合理费用:契税+印花税=10881元
  个人所得税:(810000-702000-10881)×20%=19423.8元
  ■印花税=售房价×0.5‰
  印花税:810000×0.5‰=405元
  综合合计:19828.8元
  该例中,如果不足2年转手交易,应该缴纳的费用为:
  ■营业税=售房价×5%
  营业税:810000×5%=40500元
  ■印花税=售房价×0.5‰
  印花税:810000×0.5‰=405元
  ■个人所得税:{售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+印花税)}×20%
  契税:702000×1.5%=10530元
  印花税:702000×0.5‰=351元
  合理费用:契税+印花税=10881元
  个人所得税:(810000-702000-10881)×20%=19423.8元
  综合合计:60328.8元
  不符合普通住宅标准
  团结湖一套145平方米的三居室商品房,以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋,房屋总价为94.25万元,业主两年前购买价格为5800元/平方米,原售房价为84.1万元。按照现在国家出台的政策标准,其业主应缴税费如下:
  个人购买住房不足2年转手交易的
  ■营业税=售房价×5%
  营业税:942500×5%=47125元
  ■印花税=售房价×0.5‰
  印花税:942500×0.5‰=471.25元
  ■个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+印花税)}×20%
  契税:841000×1.5%=12615元
  印花税:841000×0.5‰=420.5元

  合理费用:契税+印花税=13035.5元
  个人所得税:(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元
  综合合计:65289.15元
  个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的
  ■营业税=(售房价-原购房价)×5%
  营业税:(942500-841000)×5%=5075元
  ■印花税=售房价×0.5‰
  印花税:942500×0.5‰=471.25元
  ■个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费,即:契税+印花税)}×20%
  契税:841000×1.5%=12615元
  印花税:841000×0.5‰=420.5元
  合理费用:契税+印花税=13035.5元
  个人所得税:(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元
  综合合计:2323915元
  买方在新政后要缴的税增加了,而卖方所缴纳的费用没有什么变化。仍以王先生的房子为例,如果李先生买了这套房子,他需要缴纳的税为:
  ■契税:按照新规定,符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。
  此房屋要缴纳的契税为:560000×1.5%=8400元
  ■印花税:为放款总额(成交价)的万分之五。
  此房屋要缴纳的印花税为:560000×0.5‰=280元
  ■土地出让金:1560×建筑面积×1%
  此房屋要缴纳的土地出让金为:1560×80×1%=1248元
  总计:8400+280+1248=9928元
  ■提醒
  个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。不过有的区县在房地产交易所设立了专门的办税窗口,实行“一窗式”收税,具体情况可以向所在区县的地税局咨询。
  另外,在办理纳税手续时,住房买卖双方必须提供的材料有:购房合同、发票、购房人户籍证明等。



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