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新规堵住避税通道 二手房交易顽疾根除

发布时间:2016年11月10日 邯郸土地房产律师  
正文:新规堵住避税通道 二手房交易顽疾根除

新规堵住避税通道,福州二手房交易顽疾根除

  “低申报,高评估”——这是福州二手房交易中存在已久的避税“妙招”。但如今,这一避税通道将被封堵。

  据悉,8月下旬,福州市房地产交易登记中心向福州市多家商业银行、二手房中介企业下发了《关于进一步规范二手房按揭贷款抵押登记工作的通知》(以下简称“《通知》”)。从《通知》对外颁布之日起,福州二手房按揭贷款抵押登记和产权过户将合并为一次办理。此举被广泛认为是福州楼市有史以来最严厉的一记打向“低申报、高评估”现象的重拳。

中介做手脚 偷逃税费多

  熟悉福州二手房交易流程的人或许都对“低申报、高评估”的做法并不陌生。福州一位刚刚购买了一套二手房的张先生向记者讲述了自己买房的经历:他相中了西湖畔的一套高档住宅(房龄在5年以上),可是在交易过程中居然出现了三个不同的销售价格。按照买卖双方约定、并签署购房合同的成交价格为75万元。但张先生随即发现,自己所委托的中介代理公司向福州市房产交易登记中心申报的价格却是49万元。而中介代理公司向某商业银行申请商业贷款时,所递交的评估报告却显示张先生所购房产评估价格为63万元。

  75万元、49万元、63万元,面对三个截然不同的价格,张先生颇为纳闷。

  福州某房产中介从业者道出了实情:其实张先生所遇到的正是现在福州二手房交易市场上横行多年的“潜规则”。

  据这位从业者介绍:目前的二手房交易中,买卖双方一般都会以低价向交易登记中心申报,这样就能够减少税费支出;再以稍高的评估价格向商业银行申请按揭贷款,这样可以“巧妙”地获得更高的贷款额度,降低购房者的资金压力,促成交易的早日达成。

  以张先生所购房产为例:房产的实际成交价格为75万元,倘若根据这个价格以现行的二手房交易税费征收标准征税,买方要缴纳的税费为:750000×[0.05%(印花税)+1.5%(契税)]= 11625元;卖方要缴纳的税费为:750000×[0.05%(印花税)+1%(个人所得税)]= 7875元。

  但如果张先生以49万元的成交申报价格向交易登记中心申报,那么买方税费即为:490000×[0.05%(印花税)+1.5%(契税)]=7595元;卖方税费标准为:490000×[0.05%(印花税)+1%(个人所得税)]= 5145元。

  按不同的价格向房地产交易登记中心申报,买卖双方所应当缴交的契税与个人所得税相差金额竟达到了 6760元。而根据商业银行相关规定,二手房抵押贷款必须以抵押产品的市场评估价格为申请基准。因此中介代理公司又与房地产评估公司评估此套房产的市场参考价格为63万元,并按该价格的70%向商业银行申请二手房按揭贷款,贷款额度可达到44.1万元。可获得的贷款额度远比申报49万元所能获得的贷款多出将近10万元。

合同不受法律保护 买卖双方都有风险

  “低评估、高申报”看似能占到不少“小便宜”,但在交易完成后,买卖双方都可能会遇到不少麻烦。这样的避税“高招”实际上漏洞百出,存在极大的隐患。

  以上文所述张先生为例,其以75万元的实际成交金额成交后,再以49万元的价格向行政部门申报。虽然他持有与卖方签订的金额为75万元的交易合同,但交易发票却是行政部门根据其向交易登记中心的申报价格开具的。也就是说,张先生支付了75万元的购房款后,持有的房产购买发票金额却为49万元。如果交易后买卖双方有纠纷起诉到法院,法院的判决将以房地产交易市场登记的49万元的成交金额为准,这对张先生来说就个不小的风险。

  如果从法律角度上审视,低申报价格的交易方式也与《合同法》相违背,可以认定其为“以合法形式掩盖非法目的”,因此这种购房合同也可能会被视为无效合同,不受法律保护。买、卖方的权益都将无法得到保障。

  在所购房产遇到城市建设拆迁问题时,降低申报价格的做法也会让购房者吃不少亏。据业内人士介绍:城市拆迁的赔偿金额往往是以购买房产时向房地产交易登记中心申报的价格为补偿依据。因此,倘若遇到拆迁问题时,购房者就会得不偿失。

  此外,据了解,相关监管部门曾有意在今后几年对二手房销售方个人所得税的征收办法与标准进行调整。即将原先通行的按卖方销售房产申报价格的1%收取个人所得税的征收办法更改为:(房产销售价格—房产购置价格)×20%的税率征收。

  倘若上文所述变成现实,假设张先生所购置的房产在5年后升值为90万元,那时张先生将房产出售,所应该缴纳的个人所得税即为(90万元—49万元)×20%=8.2万元。比起以(90万元—75万元)×20%的实际成交价申报,张先生将损失5.2万元。

“低报高估”行不通 钻税收空子没门

  据了解,之前相关部门为了填堵漏洞,避免上述各种纠纷的出现,已经出台了不少预防措施。早在 2005年就有业内人士呼吁尽快落实二手房按实申报措施。2006年7月,福州市房地产交易登记中心对二手房按揭贷款抵押登记与交易过户手续合并办理,在一定程度上保证了交易的透明度,使买卖双方能够清晰的检验中介代办企业执行的交易环节。

  2007年2月,福州市房地产交易登记中心曾对申报指导价格做了一定幅度的调整,各类物业项目的申报指导价均上浮了30%,并规定今后二手房买卖双方向交易登记中心进行申报时必须以申报指导价作为最低申报价格。

  但即使这样,依然有交易双方企图利用二手房按揭贷款抵押登记与整个交易过户手续在时间与流程上的不一致大做文章,漏洞依旧存在。

  在新《通知》中,相关部门对此作出了明文规定:将采用二手房按揭贷款抵押登记和产权过户合并办理的方式。即一次性收取交易过户和抵押登记材料,一个收件编号串联办理,一次性缴交相关税费,一并发放房屋所有权证和他项权证。如果当事人分开申报的,提交的抵押贷款合同中借款用途明确为购买所抵押房产或合同约定将借款直接打入卖方户头的,房地产交易登记中心原则上将不予办理抵押登记,但交易时申报的成交价与抵押时体现的成交价一致的除外。

  二手房贷款抵押登记与产权交易过户一次性办理,杜绝了一些二手房买卖者“打时间差”的念头,从真正意义上堵住漏洞。中介行业内“低申报、高评估”的“潜规则”也将因此逐渐淡出市场。

猫腻没了生意难做 中介好日子难再

  “可以说,现在已经没有逃税的漏洞了。”早在2005年就提出“二手房按实申报”提议的福州房产学者王剑超如此点评新《通知》。他认为《通知》能够有效抑制部分用“低成交、高申报”方式贷款获得“流动资金”的炒房族,控制房价虚高。福州二手房市场将会更加规范。

  可是另一方面,新《通知》对福州的二手房中介企业来说却并不是什么好消息。

  生意难做!这是进入2007年以来,福州不少房产中介企业时常如此抱怨。房价上升,成交量走低,有价无市,中介企业面临着无米下炊的窘境。而此次《通知》对于已经步履维艰的房产中介企业来说无疑是雪上加霜。

  在记者采访过程中,一位不愿意透露姓名的福州某中介企业负责人告诉记者:此通知对于中介企业来说的确有不小的影响。

  此外,叫停了以往二手房市场通行的“高评估”做法,也抑制了部分炒房人借用大比例的按揭贷款资金从事炒房的行为,这让中介企业又损失了数目不小的成交量。因此,有业内人士认为,新《通知》的出台可能导致福州二手房交易量萎缩。

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