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破解中介空头支票五种说辞五种应对解困

发布时间:2016年11月22日 邯郸土地房产律师  





    破解中介空头支票五种说辞五种应对解困
    2009-04-160929来源半岛网-半岛都市报
    方先生购买了一套二手房,看房时前业主告知该房产已经有人承租,尚有9个多月才到期。他准备放弃,但中介极力劝说,并口头承诺帮忙解决问题,甚至承诺承担部分违约费用。方先生办理了过户手续。但是,在与承租人交涉时,承租人提出“买卖不破租赁”要求继续承租,还指责前业主和方先生侵害了自己的“优先购买权”,其有权主张该房屋买卖行为无效。
    方先生找到房产中介,但拿到佣金之后的房产中介先以各种理由搪塞,最后干脆抵赖不认账。
    其实,在整个交易过程中,中介会不断抛出一些口头承诺,那么,哪些是需要特别注意的地方呢?记者根据其轻重厉害关系,发现主要集中在涉及到产权、交易资金等方面,在此结合具体案例来一一分析。
    “产权有问题我负责”
    案例:张某在一家房产中介挂牌出售自己的房屋,许先生之后买了下来。但在产权过户时却发现该房产已被司法查封,交易无法继续。虽然房产中介曾承诺过“产权绝对没有问题”,但并未出具相应的书面材料,所以许先生向法院起诉应追讨房产中介的相关法律责任时,并未得到支持。
    应对:在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清导致的纠纷,因此专家建议购房者不妨要求房产中介在居间协议中做出如下承诺:中介方对产权人身份以及产权证都与原件依次进行过核对,如果因产权人身份以及产权状况等方面的原因造成买方损失,中介方愿意承担相应责任。
    “委托书为当面签署”
    案例:夏先生看中一套二手房,卖家称自己是帮身在国外的哥哥卖房,并出示了委托书。夏先生不放心,但中介出具了一份所谓的鉴定书。而在夏先生支付了25万元首付款之后,卖家便消失得无影无踪了。事后发现这份委托书是卖家伪造的,而中介的“鉴定书”有明显的误导作用。
    应对:在二手房买卖过程中,有些交易是通过委托别人来完成的,因此对委托书的真实性必须进行确认,以确保交易安全。他建议买家可以要求中介公司做出如下承诺:委托书是产权人当面签署的,其真实性可靠。如因此导致买家遭受损失,愿意承担赔偿责任。
    “我保证资金安全”
    案例:钱先生年初看中了一套二手房,卖家尚有50万元的按揭贷款,对方要求钱先生出资先归还贷款,解除抵押之后再行交易。房产中介让钱先生签订买卖合同,并支付50万元给卖家,并保证如此交易不会有问题。可卖家拿到50万元后就去了澳大利亚,一直也联系不上。
    应对:对于卖家尚未还清按揭贷款的情形,最好不要把钱直接给上家,而是与卖家、中介一起,直接前往银行归还贷款。如果中介认为可以直接交给卖家,那么买家应该要求中介对其安全做出相应保证,如:中介方负责对资金安全进行监管,出现问题,中介要负全责。
    “搞不定银行是我的责任”
    案例:姜先生看中一套总价120万元的二手房,但手中首付款不足,房产中介承诺能帮他贷到八成,于是他交了两万元的定金。但在办理贷款时,审核无法通过,交易终止。他交的定金也作为违约金赔偿给卖家了。
    应对:一般情况下,贷款人应该了解目前的贷款政策,而不要轻信中介的说辞。有时候中介看到买家首付款不足,会想一些变通的办法来完成交易,如做高房价,以便获得更多的贷款,但成功的概率很小,因此在这种情形下,购房者应该与中介约定:如果申请银行贷款无法通过审核,解除买卖合同时互不承担责任。
    “如隐瞒实情愿认罚”
    案例:陈先生一不小心买到了一套“凶宅”。看房时,房产中介在明知房内发生过凶杀案的前提下,却只字不提。交易完成之后,陈先生无意中了解到了这个信息,当他找到中介时,对方一口咬定自己并不知情。
    应对:房产中介在介绍房屋物理状况、权利状况时,都会避重就轻,或是语焉不详,或者夸大其词地胡吹乱侃,如对屋顶漏水根本不提,把15年的房龄说成“10年左右”。对此,建议购房者可以要求中介公司对房屋的描述内容,最好能全部写进买卖合同,并要求其出具保证书,如出现与保证书内容不符的,应该承担相应责任。



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