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经济适用房有多大投资价值?

发布时间:2017年12月18日 邯郸土地房产律师  
■适用房价廉靠的是政策

  经济适用房因其强有力的价格优势而为社会各方面所关注。作为社会保障商品房的物质形态,经济适用住房是国家解决中、低收入家庭居住问题的一项新举措,为此政府给予了免收土地出让金、减免各项税费等多项优惠政策。这些优惠政策的执行使得经济适用住房的市场价格大大降低,同时也使得经济适用住房的交易流通中蕴含了极大的潜在投资价值。特别是今年8月份以来,随着国家关于经济适用住房上市交易政策的陆续出台,经济适用住房的上市流通成为可能,从而也最终为经济适用住房的购房者实现其投资收益敞开了大门。

  ■品质和商品房一样

  但从目前的市场需求情况来看,一部分购房者对经济适用住房的潜在投资价值并不了解,还存有疑虑。

  同普通商品房相比,经济适用住房价格低的原因在于政府税费的减免,而并不在于其品质的降低,其规划设计、工程质量、物业服务等都与商品房并无二致,有的甚至超过普遍商品房。这也是经济适用住房实现其投资价值的基础。另一方面,经济适用住房在价格构成、价格表现及产权交易方面又有其特殊性,这些特殊性是其实现投资价值的源泉。

  ■补足一定费用就能上市

  在我国,房屋的产权包括房屋的所有权和土地的使用权,而土地使用权又分为出让土地使用权和划拨土地使用权两种。购买商品房的产权人享有房屋所有权和出让土地使用权,而经济适用住房因享受政府的优惠政策,房价中不包括土地出让金,因此,其产权人享有房屋所有权和划拨土地使用权。根据《土地管理法》和《房地产管理法》,划拨土地使用权在上市交易时,还需补交土地出让金,履行土地出让手续,转变为出让土地使用权。目前,北京市关于经济适用住房上市交易时需补交土地出让金的具体额度已有了明文规定。根据规定,已购经济适用住房在上市交易时,购房人应按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前,土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。

  可见,经济适用住房的产权距商品房的产权仅一步之遥,就在这一步之中蕴含着极大的投资价值。尤其是对那些与周边商品房相比差价较大的经济适用住房更是如此。

  以通惠家园e组团经济适用住房为例,该项目地处八王坟地区,紧临地铁站口,该地区普通商品房的价格在6500元/ 左右,而通惠家园仅售4000元/ 。以3%为标准计算其应交土地出让金,在已购的经济适用住房上市交易时,需补交款项约为195元/ ,这样其上市的成本将在4195元/ 左右,再扣除税费等因素,则该地区经济适用住房购房者可获得收益2000元/ 以上。

  ■内在品质具有投资性低价不以低质为代价

  有些人认为经济适用住房就是低质量、粗制滥造的便宜货,这其实是一种误解。商品房与经济适用住房之间之所以存在价格上的巨大差异,主要是因为二者的价格构成不同。商品房的价格由开发建设成本、税费和开发商利润构成。而在经济适用住房价格中,税费、开发商利润则因政府的优惠和严格限制而大大降低。经济适用住房可免交土地出让金,大部分税费减半征收,开发商利润也被限制在3%以内。

  所以说,经济适用住房的低价格并不是以牺牲房屋本身的质量为代价。相反,当前市场上部分经济适用住房的品质甚至优于普通商品房。比如望京新城a4区就是一个高品质的现代化住宅区,它无论在规划设计、工程质量上,还是在未来的物业管理上,都是以跨世纪小康住宅的高标准严格要求的。小区实行的高标准户型设计、高比例停车位数量、环保型的壁挂式采暖炉、智能化监控、无障碍设计、人文环境景观设计等都是当前北京居住社区建设中全新的内容。类似这样一个经济适用住房项目,在以后上市流通时,其房屋的市场竞争能力决不亚于周边的普通商品房,所实现的价格和带来的丰厚投资收益也自然有了保障。

  ■好户型不提价

  经济适用住房因受政策限价,定价浮动空间较小,政府制定的最高限价已十分接近开发商的成本,因此开发商在制定价格时往往不考虑层次、朝向等影响户型优劣的因素,采用统一定价的方法。这就使购房者能够以同样的价格买到层次、朝向等均令人满意的户型。而未来经济适用房在上市交易时,则不存在限价问题,完全由市场调节。每套房自然会因为房屋层次、面积、朝向、户型的不同而实现不同的价格。在目前商品房项目中,同一幢楼中由于层次、面积、朝向、户型等原因带来的房屋差价最高可达40%以上。由此可见经济适用住房在户型、朝向上也蕴含了极大的投资性。因此购买者在购房时应尽早选购,取得较满意的户型,以期在将来获得较高的投资收益。

  ■物业、环境与商品房一样

  以上是由于经济适用住房的特殊性而带来的投资价值,除此之外,经济适用住房在物业管理、小区品质上与商品房也并无不同。首先,在物业管理上,经济适用住房的开发商一般采取商品房小区的管理标准,收费与普通商品住宅差不多;其次,经济适用住房购房者的文化素质水平也都与商品房类似。据通惠家园和望京新城a4区售楼处统计,购买这两处经济适用住房的客户中,大专以上学历的占70%以上。

  所以说,良好的物业管理和不亚于商品房的社区品质也是经济适用住房实现其特有投资价值的基础。

  ■怎样选择经济适用房

  从目前北京地区的经济适用住房项目来看,主要有两大类。一类是以通惠家园为代表,这类项目户型小,总价低,两居室80平方米,总价30万元左右,但交通十分便利,适合中等家庭购买;另一类以望京新城a4区为代表,户型大,总价较高,两居室100平方米,总价40万元左右,小区位置也较远,但其规划设计先进,环境、品质卓越,适合收入稍高家庭购买。

  ■好区位又价廉的经济适用房有赚头

  对于前一类经济适用住房项目,其投资性在于区位及由于区位带来的经济适用住房与商品房的巨大差价,比如目前八王坟地区的经济适用住房与商品房的差价已达2000元/ 左右。随着地铁复八线的开通,地铁周边的区位交通得到更大的改善,相应的房地产项目会有更大的增值潜力。

  ■户型及设施好的项目赢在未来

  对于后一类项目,其投资性在于该地区未来的发展前景及项目品牌的竞争力。这类小区一般户型设计超前,配套设施齐全,区内环境优越,小区智能化程度及科技含量也都很高。随着整体区位的改善及小区建设的完善,经济适用住房与商品房之间的差价也会进一步加大,小区的投资收益自然也不菲。


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