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逾期办理房产证纠纷的案例分析

发布时间:2018年2月1日 邯郸土地房产律师  
  逾期办理房产证纠纷
  全国首个待建的香港产品特色市场——中山市富泓商场最近爆发逾期办理房产证纠纷,100多户业主已委托律师将商场的开发商告上法庭。9月30日前,第一批约40多个业主的起诉已在中山市人民法院顺利立案,而个别港澳业主的起诉,由于有涉外性质,则将在国庆节假期后在中山市中级法院立案。
  富泓商场位于中山石歧西郊,该地历来为全国知名的小商品集散地,周边有28个专业市场,年营业额高达40多亿元。商场在2000年9月开业,占地面积36亩,建筑面积6万多平方米,拥有商铺1500多间,当时是全国大型牛仔服装批发市场之一。其中许多商铺采取前店后厂的经营方式,商铺业主不少拥有自己的企业。去年11月,当地政府宣布将全国第一个香港产品特色市场设在该商场。
  据业主透露,他们将商场的开发商告上法庭主要是因为时隔3年,至今仍未取得房产证,且商场的运营目前已瘫痪,令许多投资的业主蒙受重大损失。据业主们的代理律师广东红棉律师所合伙人梁伟生调查,尽管商场生意冷清,目前仍有670多户业主在银行按揭供商铺。
  业主诉请办理房产证
  起诉书显示,作为原告,业主的诉讼请求主要有三项,一是请求法院判令被告发展商中山市泰源房地产开发有限公司立即办理业主购买的富泓商场的商铺的《中山市房地产证》;二是请求法院判令被告向业主支付违约金,平均每户均在4万元左右;三是请求案件的诉讼费由被告承担。
  其中,一份起诉书简明地叙述了起诉理由:该陈姓业主2000年1月与被告签订了《商品房购销合同》,并经中山市房地产交易所监证。合同约定:原告向被告购买位于富泓商场二楼的某商铺,建筑面积为27余平方米,房价为20万元,被告须于2000年6月30日前,将经竣工验收合格的商品房交付原告使用,被告应当在商品房交付使用后365天内为原告办理产权证。合同签订后,原告依约支付房款给被告。
  2000年6月30日,原告办理收房。但是,原告收房后,被告迟迟不予办理上述房屋的所有权证书。虽经原告多次催促被告办理房产证,但被告均以种种理由推脱。被告迟至2004年4月2日才领取富泓商场工程竣工验收合格证。
  原告起诉认为,由于被告的原因,原告至今未能取得上述房屋权属证书,故被告应承担责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定,被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告赔偿损失。

  大部分商铺拉闸关门
  今年8月26日上午10时30分左右,蒙蒙细雨,记者来到富泓商场,一楼大堂空空荡荡,只有大门左角的一家店铺还在坚持营业。大堂右边的一大块墙角,瓷片已经脱落,灰土斑驳。记者沿着停止运行的手扶电梯走上二楼,看到绝大多数店铺都已关门,不锈钢拉闸门的缝隙上蒙着厚厚一层尘土。楼道的天花上还吊着商场招揽客户的广告:一铺养三代。
  不少店铺门口贴着发展商今年7月23日发出的通知,通知说,公司正在进行办理《房产证》阶段,公司已于2003年11月18日向商场各业主发出办理《房产证》和《土地证》的通知,已有部分业主前来办理相关手续并按国土局要求签署了补充协议,办出了房产证。通知要求业主给予协助配合,按办理《房产证》和《土地证》的通知要求前来富泓商场办公室办理有关手续,公司将在业主办理有关手续后的25个工作日内出到房产证书。公司特此声明,如因业主原因造成《房产证》办理的延误,公司将不负责任。
  有业主向记者出示了发展商去年11月18日发出的办理《房产证》和《土地证》的通知。通知称,发展商正在进行办理商铺《房产证》和《土地证》工作,根据中山市国土资源局规定的商品房交易所需资料、税费项目及标准,请业主带上身份证和交国土局的共计6400多元费用到富泓商场咨询窗办理有关手续。
  令业主纳闷的是,按照法律规定,商品房只有验收合格后才能交付使用,才能办理《房产证》。中山市建设局工程竣工验收备案办公室今年4月2日才向富泓商场的发展商发出中建验字2004年第238号工程竣工验收备案合格证,去年富泓商场的发展商又凭什么文件去国土房管部门办理房产证呢?
  于是,在众多起诉发展商的业主中只有一位抱着试试看的心理去发展商处交纳了6000多元的费用,等了将近一年,房产证至今未拿到。
  10点50分左右,记者来到车程距富泓商场仅3、4分钟之遥的水牛城商业广场,这里已是一片车水马龙,尽管下着雨,客商仍络绎不绝。一位经营服装的业主告诉记者,她以前曾在这里拥有铺位,转手套现后去富泓投资,现在家待着。
  业主们的代理律师告诉记者,顺德某商会的副会长在该商场购买了近200万的商铺,目前也已闲置,只不过其投资项目众多,一个不慎不会伤筋动骨。
  发展商:无理起诉造成极坏影响
  据了解,去年下半年已有6位业主状告发展商中山市泰源房地产开发有限公司,要求退商铺还钱。去年10月一审答辩时,发展商陈述了暂延办证的原因。1999年至2000年间,富泓商场的单项验收已全部完成,当时富泓商场属于新开发项目,按有关房地产管理规定,不要求光架光网的验收。后来随着发展的新需要,建设及规划部门要求商场进行钢网架的验收,该项验收于2001年11月19日完成。
  单项验收后,发展商将有关综合验收资料递交规划局,请求测量验收。但在市政府的调整下,商场的使用及规划需作相应调整,以配合开办实行零关税的香港产品特色市场会展中心。鉴于这个安排,除需对原规划安排相应调改外,还需按照香港特色产品相关规定重新做出商场装修标准。办证的暂缓,是政府重新验收工作所致,并不是发展商故意所为。
  当时,发展商还在答辩中称,有关商场的使用功能与规划功能调整完成后,发展商已第一时间向市规划部门递交了全部测量所需资料,以便顺利办理出证事宜。而市国土部门也同意尽快办理富泓商场房地产证件。现答辩已向各小业主发出办证通知,只要小业主配合交费,房屋所有权证随时办理。
  答辩书中,发展商称,酝酿了近两年的内地与香港建立更紧密经贸关系安排已在去年7月落实,在市政府主持下,以富泓商场为切入点,打造“香港产品展销中心”,吸引享有零关税优惠的香港产品进入中山市场销售平台,拓展国内市场,力求通过港货带动,搞活一家、盘活一片,整合西区商贸资源。
  发展商认为,这个项目是市政府牵头,发展商会通有关部门多次座谈研究得出,也得到大部分小业主的认同和支持。此时6位业主提出毫无事实根据的诉求,对富泓商场的整体形象造成极坏影响,不仅扰乱了其他小业主的正常经营,更动摇了港商的投资信心,对富泓商场的整体经营乃至整个西区商贸资源化带来极不利的负面影响。



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