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刘桓:房产税如何替代土地出让金

发布时间:2018年7月20日 邯郸土地房产律师  
  刘桓
  可以预测今后几年公租房、保障性住房投资投入将对整个产业产生巨大影响。
  长远看,租售并举是房地产市场发展的良好途径。要从供需两方面做文章。目前为止,所有税收政策只是打击炒房,当然这是必要的。下一步,利用融资资金建包括公租房在内的保障房,如何能得到国家政策、税收政策方面优惠,将是一大问题。
   比如房地产基金。我们可以从国外学习的经验很多。建公租房、保障房,如果贷款的话,也算次贷,次贷就是没钱的人买房,贷款比例较高,首付很少,甚至可以零首付。一旦断供或还款困难,就出现问题。避免次贷危机给中国的影响,这很重要。但并不能因为美国产生次贷,我们就放松对房地产基金的使用和研究。
  通过房地产基金让整个融资活起来,如怎样担保,保证资金到位、投资有效益,是解决房地产融资、保障性住房问题的有效途径。
  此外,以前房地产市场发展速度较快,一些公司通过上市发行股票、经营金融衍生产品融资,这种方式能不能成功引入政府保障性住房市场?即政府主导,民间资金参与,到位的市场监管,科学的投资理念,这样可能会带来一种好的局面和态势。
  目前看,未来房产税替代土地出让金成为稳定财源的转换需要很长时间。中国人不习惯在住房上加税,买房子时已交了土地出让金,现在再交一笔税,心理上不能接受,这需要综合改革。
  出让金应改变做法,不能70年一次全部缴纳,可以考虑采取分期付款方式。比如住五年交一次,然后再住五年再交一次出让金,依次推延。出让金在国外都是几年一交或者一年一交。目前房价很高,有相当一部分是因为出让金,政府在拍卖土地时已收取了较高成本。
  想要真正扭转地方财政对土地出让金的依赖,就不要对土地出让金收太多,或分期缴纳。这样可使买房者初次转卖时,得到一些经济利益,少交部分土地出让金。然后从当前商品房中区分是住房还是投资房,如果是住房,设一个很低的税,如果用来投机或投资,设一个较高的占有税。这样逐渐替代,从较长时间来看,征房产税可以替代出让金,或部分替代出让金。
  如此,地方财政结构肯定会发生变化。逐渐减少土地出让金,就会减少其在财政收入中的份额,减少部分可以通过征房产税来充盈。如果这个变化逐渐发生,地方政府再参与其他保障性措施,应该能够承受。
  从现在房地产调控情况看,越来越紧的房地产政策,有可能倒逼分税制度来进行改革。但中央和地方关系形成是有历史渊源的,这是一个长期博弈最后形成的局面。第一,地方和中央的财政收入经过1994年分税制后基本上固定下来,一些富庶省份要上交中央财政,一些贫穷的省份则由中央政府返还税收,通过中央的转移支付,使贫富之间得到一定调节。这个机理大概形成了,若想彻底改变它,就要进行很大的财政信息的调整。
  第二,中央和地方关系的“事权”还要调整。财权事权要匹配,如果把事权给地方,财权也要给地方,就怕把事权留给地方而钱没留下,逼着地方想一些歪点子。土地出让金、地方债务平台,都恐怕与地方事权太多有关系。所以,两极分税制改革不可能完全靠土地出让金一件事解决。
  中国在财产税方面既没有遗产税,也没有像样的房地产税征收办法。如果一个国家财产税缺失,它的税收体系就不完整,它的调控体系和财力调配本身就不完善。现在提财产税当中的房产税,并不是因房地产市场调控引起的,而是财税体系本身需要完善的部分。从全国看,房地产税在一定的范围内流动起来是必然的。(本文摘编自财经网,标题为编者所加,作者系中央财经大学税务学院副院长、北京市地方税务学会副会长)



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